Rental Yield คืออะไร ผลตอบแทน ในการปล่อยเช่าคอนโด คิดอย่างไร?

Rental Yield คืออะไร ผลตอบแทน ในการปล่อยเช่าคอนโด คิดอย่างไร?

รับฝากขายบ้าน คอนโด ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ – ฝากขายบ้านฟรี

ในยุคปัจจุบันการลงทุนคอนโดแบบปล่อยเช่า ถือว่าเป็นที่นิยมมากๆ เพราะไม่ต้องทำอะไรมาก แต่ก็สามารถสร้างผลกำไรและสร้างรายได้แบบระยะยาวให้กับการลงทุน ทำให้มีเหล่านักลงทุนมากมาย ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนมือโปรหรือนักลงทุนมือใหม่ที่อยากมีรายได้ระยะยาว สร้าง Passive Income ให้กับตัวเอง การที่เราลงทุนแบบปล่อยเช่าคอนโด สิ่งที่จะต้องคำนึงถึง คือ ทำเลที่ตั้งว่าเหมาะสมกับการลงทุนหรือไม่ อยู่ใกล้ถนนหลัก เดินทางง่ายและสะดวก ใกล้สถานที่สำคัญต่างๆ หรือความน่าสนใจของโครงการ คนส่วนมากมักจะนึกถึงสิ่งเหล่านี้เป็นส่วนใหญ่ จนลืมคำนวณ ผลตอบแทนค่าเช่าของแต่ละเดือน ว่ามีเป้าหมายอยู่ที่เท่าไร ยิ่งสำหรับคนที่กู้สินเชื่อมาใช้ในการลงทุนแล้วนั้นจะต้องคำนวณค่าตอบแทนของแต่ละเดือน ให้มากกว่าหนี้ที่เราจะต้องชำระในแต่ละเดือน

Rental Yield ผลตอบแทน ในการปล่อยเช่าคอนโด คิดอย่างไร?

ผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด หรือ Rental Yield เป็นเครื่องมือเพื่อใช้คำนวณหารายได้ในรูปแบบค่าเช่า (Income Producing Property) ที่ได้รับการยอมรับทั่วโลก ที่สามารถนำมาคำนวณค่าเช่าหรือผลตอบแทนที่เราจะได้ โดยหลักการนี้สามารถนำไปใช้กับ การลงทุน บ้าน ทาวน์โฮม หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ได้ด้วยเช่นเดียวกัน โดยมีสูตรคำนวณ ดังนี้

อยากลงทุนคอนโด บ้าน และอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด กับเรา คลิก!

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield)

เป็นการคิดค่าผลตอบแทนแบบเบื้องต้น โดยไม่การหักกับค่าต่างๆ ทั้งทุนทางการเงินและค่าใช้จ่ายต่างๆ เป็นการนำเอาค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาหนึ่งปี มาคำนวณ เพื่อได้ผลตอบแทนค่าเช่าแบบเบื้องต้นทั้งหมด ซึ่งจะคำนวณคือ การคิดค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดระยะเวลาที่กำหนด และราคาคอนโดมาคำนวณ ใช้เเค่สองอย่างนี้เท่านั้น ตัวอย่างเช่น

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี x 100

ราคาคอนโดมิเนียมที่ซื้อมา

ตัวอย่างเช่น เราซื้อคอนโดมาในราคา 2,000,000 บาท ปล่อยเช่าต่อเดือน เดือนละ 10,000 บาท ใน 1 ปี เราจะได้ผลตอบแทนค่าเช่าเบื้องต้นโดยไม่หักค่าใช้จ่ายอื่นๆ 120,000 บาทต่อปี โดยคิดคำนวณเป็น

120,000 x 100

2,000,000

= 6 %

ผลตอบแทนค่าเช่าต่อปีอยู่ที่ 6 % ต่อปี

แต่ในบางกรณีที่ลูกค้าอยู่ไม่ครบตามที่กำหนด หรือในระหว่าง 1 ปีนั้น ก็จะมีช่วงเวลาที่ห้องปล่อยว่าง ก็จะต้องคิดตามเดือนที่มีการเช่า อย่างเช่น ลูกค้าอยู่เพียง 10 เดือน อีก 2 เดือนที่เหลือห้องว่าง ก็จะคิดเป็น ค่าเช่า 100,000 บาท ต่อปี ดังนั้นผลตอบแทนค่าเช่าปีนั้นก็จะลดลงตามไปด้วย โดยคิดเป็น

100,000 x 100

2,000,000

= 5 %

ผลตอบแทนค่าเช่าต่อปีอยู่ที่ 5 % ต่อปี

ถึงแม้การลงทุนแบบปล่อยเช่าคอนโดจะสร้าง Passive Income ได้ แต่อย่าลืมไปว่า ในแต่ละปี อัตราค่าเช่าหรือผลตอบแทนที่เราจะได้นั้นไม่ได้คงที่ อาจจะเพิ่มขึ้น หรือลดลง ในแต่ละปี ดังนั้นเราจะต้องบริหารในการลงทุน ในการหาลูกค้าให้มาเช่าคอนโดของเราให้เต็มตามที่กำหนด ไม่ควรปล่อยให้ห้องว่างนานจนเกินไป

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ (Net Rental Yield)

เป็นการคำนวณที่ใช้หลักการเดียวกันกับการคำนวณ ผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) เพียงแค่มีการเพิ่ม ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เราจะต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลของคอนโดมิเนียม นำมาหักออกจากรายได้เบื้องต้น โดยคำนวณดังนั้น

(ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดสัญญาเช่า – ค่าส่วนกลาง) x 100

ราคาคอนโดมิเนียมที่ซื้อมา

(120,000 – 12,000) x 100

2,000,000

= 5.99 %

ผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ Net Rental Yield ต่อปีอยู่ที่ 5.99 %

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี (Equity Dividend Rate)

เป็นหลักการคำนวณผลตอบแทนที่ใกล้เคียงมากที่สุด เพราะนอกจากค่าเช่าที่เราจะได้รับ หักกับค่าส่วนกลางแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ต้องมาคิดและคำนวณด้วย อย่างเช่นค่าเงินจอง เงินดาวน์ และที่สำคัญคือค่า หนี้ที่เรากู้กับทางธนาคาร เพื่อใช้ในการลงทุน โดยคิดเป็นดังนี้

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับต่อปี – ค่าส่วนกลางต่อปี – ค่าใช้จ่ายอื่นๆต่อปี – เงินผ่อนธนาคารต่อปี x 100

เงินที่ลงทุนไปแล้ว + ต้นทุนค่าห้องอื่นๆ

ตัวอย่างเช่น เราซื้อคอนโดมาในราคา 2,000,000 บาท ปล่อยเช่าต่อเดือน เดือนละ 10,000 บาท ใน 1 ปี วางเงินจองและเงินดาวน์ทั้งหมด 300,000 บาท ผ่อนเดือนละ 8,000 จำนวน 1 ปี คิดเป็นเงิน 96,000 จ่ายค่าส่วนกลาง ปีละ 12,000 บาท ค่า ต้นทุนค่าห้องอื่นๆ 30,000 บาท ก็จะมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปีเท่ากับ

(120,000 – 12,000 – 5,000 – 96,000) x 100

300,000 + 30,000

= 2.12 %

การลงทุนคอนโดแบบปล่อยเช่า ถือว่าเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ สำหรับคนที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และต้องการสร้าง Passive Income ให้กับตนเอง แต่อย่างไรก็ตาม ถึงแม้การลงทุนรูปแบบนี้จะดูง่าย แต่การลงทุนไม่ว่าจะเป็นรูปแบบใดก็ตาม ควรที่จะศึกษารูปแบบการลงทุนให้ถี่ถ้วนก็ทำการลงทุนทุกครั้ง

อ่านบทความ การลงทุน เพิ่มเติม