Capital Gain คืออะไร สิ่งที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรรู้

รับฝากขายบ้าน คอนโด ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ – ฝากขายบ้านฟรี

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นอกจากการลงทุนแบบปล่อยเช่าแบบรายเดือนที่เป็นผลตอบแทนในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด หรือ Rental Yield ที่เราๆ รู้จักกันหรือเคยแนะนำกันไปบางแล้ว อ่านเพิ่มเติมที่ Rental Yield คืออะไร ผลตอบแทน ในการปล่อยเช่าคอนโด คิดอย่างไร? ยังมีการสร้างผลตอบแทนในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะเรียกว่า Capital Gain ที่เราจะมาทำความรู้จักกัน สำหรับคนที่อยากจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่รู้ว่ารูปแบบการลงทุนมีการสร้างผลตอบเเทนอะไรบ้าง

Capital Gain คืออะไร สิ่งที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรรู้

Capital Gain คือ ผลตอบแทนจากการขายต่ออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ด้วย ซึ่งมีอัตราส่วนต่างกำไรที่ได้จากการขายต่อ โดยอัตราส่วนต่างนี้เกิดขึ้นเมื่อมูลค่าของทรัพย์ที่เราซื้อมานั้นมาการปรับตัวของราคาที่สูงขึ้นจากปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น ราคาของที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้น อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในที่ดินบริเวณนั้นก็จะมีการปรับตัวขึ้นสูงด้วยเช่นกัน หรือจะเป็นการพัฒนาของพื้นที่นั้น มีความเจริญและความเป็นสูง ค่าอสังหาริมทรัพย์ก็จะสูงขึ้นเรื่อยๆ ด้วยเช่นเดียวกัน เมื่อเราทำการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปแล้วตัดกับค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อมาตั้งแต่แรก ก็จะได้ Capital Gain

อยากลงทุนคอนโด บ้าน และอสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด กับเรา คลิก!

การคำนวณอัตราส่วนต่างกำไร (Capital Gain)

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบนี้การที่จะเกิดผลกำไรได้จะต้องทำการเปรียบเทียบ ผลต่างระหว่างราคาที่ซื้อมา กับราคาที่ขายไป โดยราคาที่ขายไปจะต้องมากกว่าตอนที่เราซื้อมา จึงจะเรียกว่าผลกำไร และอสังหาริมทรัพย์ ส่วนมากจะมีราคาที่สูงขึ้นในทุกๆ ซึ่งอาจจะขึ้นน้อยหรือขึ้นแบบพุ่งสูงก็ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย อย่างเช่น เราซื้อคอนโด ในราคา 2,000,000 ไม่กี่ปีผ่านไปราคาคอนโดสูงขึ้นเป็น 3,500,000 บาท เมื่อเราขายไป เราจะได้กำไรอยู่ที่ 1,500,000 บาท โดยการคำนวณ การคำนวณ Capital Gain เราจะเอาราคาที่ขายได้ไปเปรียบเทียบกับราคาที่เราซื้อมาโดยจะคิดออกมาเป็นรูปแบบของเปอร์เซ็นต์ คือ

Capital Gain = (กำไร* ÷ ต้นทุน) x 100
กำไร = ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ขายไป – ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา

ตัวอย่างเช่น เราได้กำไรจากการขายคอนโด 1,500,000 บาท จากราคาคอนโดที่เราซื้อมา 3,000,000 บาท สามารถหา Capital Gain ได้ดังนี้

Capital Gain = (1,500,000 ÷ 3,000,000 ) x 100 = 43%

ดังนั้นการขายอสังหาริมทรัพย์เราจะได้อัตราส่วนต่างกำไร 43% จากการซื้อ การคำนวณCapital Gain แสดงให้เห็นถึงความคุ้มค่าของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นั้น ๆ ในรูปแบบของเปอร์เซ็นต์ ฟังดูแล้วเป็นผลกำไรที่ดีมากๆเลยทีเดียว แต่อย่างไรก็ตาม การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ จะต้องรู้ลึกรู้รายละเอียดต่างๆ ก่อนที่จะทำการตัดสินใจในการลงทุน

การเทียบด้วยจำนวนเงินจากผลกำไรอย่างเดียว ซึ่งไม่สามารถบ่งบอกความคุ้มค่าได้อย่างแท้จริง เพราะไม่ได้มีการคำนึงถึงต้นทุนที่ใช้จ่ายไปกับคอนโดแต่ละแห่งเข้าไปด้วย ดังนั้น การคำนวณ Capital Gains จึงเป็นตัวช่วยสำคัญในการตัดสินใจว่าควรลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ นั้นหรือไม่

ยกตัวอย่างเปรียบเทียบ Capital Gain

ตัวอย่างเช่น มีคอนโดอยู่ 3 แห่ง แห่งแรกราคา 4,500,000 บาท ได้กำไรไป 1,200,000 บาท คอนโดแห่งที่ 2 ราคา 1,500,000 บาท ได้กำไร ไป 600,000 บาท คอนโดแห่งที่ 3 ราคา 6,000,000 บาท ได้กำไรไป 1,500,000 บาท ถ้าเรามองแค่ตัวกำไร คอนโดแห่งที่ 3 ได้กำมากที่สุด แต่เรามาดูกันว่าอันไหนคุ้มและดีกว่ากัน

คอนโดแห่งแรก ราคา 4,500,000 บาท ได้กำไรไป 1,200,000 บาท

คอนโดแห่งที่-2 ราคา 1,500,000 บาท ได้กำไรไป 600,000 บาท

คอนโดแห่งที่-3 ราคา 6,000,000 บาท ได้กำไรไป 1,500,000 บาท

คำนวณ Capital Gain คืออะไร คำนวณได้ดังต่อไปนี้

Capital Gain คอนโดแห่งแรก(1,200,000 ÷ 4,000,000 )x 100 =30 %

Capital-Gain-คอนโดแห่งที่ 2( 600,000 ÷ 1,500,000 ) x 100 =40 %

Capital Gai-คอนโดแห่งที่ 3 (1,500,000 ÷ 6,000,000 ) x 100 =25 %

ถ้ามองในมุมของกำไร คอนโดที่ 3 ได้กำไรมากที่สุดคือ 1,500,000 บาท แต่ถ้าเราคำนวณ Capital Gain แล้วคอนโดแห่งที่ 2 ได้อัตราส่วนต่างของกำไรมากที่สุด คือ 40 % ถึงแม้จะได้กำไรเพียง 600,000 น้อยกว่า แห่งอื่นๆ แต่เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับต้นทุน แล้ว ถือว่าได้กำไรคุ้มที่สุด เมื่อเทียบกับ คอนโดแห่งแรก 30 % และคอนโดที่ 3 เพียง 25 % ดังนั้น การคำนวณ Capital Gain ถือเป็นตัวช่วยในการคำนวณผลกำไรที่คุ้มค่าในการลงทุน เพื่อเป็นตัวช่วยในการลงทุน ซึ่ง Capital Gain นี้เป็นการหาผลตอบแทนจากการขายเท่านั้น ส่วนผลกำไรจากการปล่อยเช่าจะเป็น Rental Yield

อ่านบทความ การลงทุน เพิ่มเติม